Inhalt
Die Grundsteuer-Basics
Wer eine Immobilie besitzt, der weiß: Einmal im Jahr ist Grundsteuer fällig. Je nach Standort und Immobilientyp kann diese Steuerlast allerdings recht unterschiedlich ausfallen. Das liegt vor allem am sogenannten Einheitswert. Er bildet die Berechnungsgrundlage für den gesamten Grundsteuersatz und wird anhand feststehender Kennzahlen für den Wert eines Grundstücks ermittelt.
Nur gibt es da zwei große Probleme: Zum einen wurden die Kennzahlen seit Jahrzehnten nicht aktualisiert – und zum anderen nutzen die alten Bundesländer eine ganz andere Berechnungsgrundlage als die neuen Bundesländer.
Die daraus resultierenden Unterschiede sind teils so gravierend, dass das Bundesverfassungsgericht die Berechnung der Grundsteuer nach dem aktuellen System schon 2018 für verfassungswidrig erklärte. Die Grundsteuerreform, die 2025 in Kraft treten wird, soll hier endlich Abhilfe schaffen.
Was ist so unfair an der Grundsteuer?
Ausschlaggebend für das Urteil des Bundesverfassungsgerichts – und damit auch für die Grundsteuerreform 2025 – ist der sogenannte Einheitswert. Der soll eigentlich dem aktuellen Marktwert eines Grundstücks möglichst nahe kommen, sodass Immobilien entsprechend ihrer Wertentwicklung besteuert werden können. Aus diesem Grund war eigentlich auch vorgesehen, dass der Einheitswert alle sechs Jahre neu bestimmt wird.
Wie gesagt: Eigentlich. Weil eine solche Erhebung mit enormem Verwaltungsaufwand verbunden wäre, wurde sie immer wieder aufgeschoben. Während sich die Immobilienpreise je nach Lage ganz unterschiedlich entwickelten, blieb der Einheitswert daher auf dem Stand der sogenannten „Hauptfeststellungszeitpunkte“.
Und die liegen inzwischen über fünfzig Jahre in der Vergangenheit. In den alten Bundesländern wird der Einheitswert eines Grundstücks bisher anhand von Zahlen aus dem Jahr 1965 ermittelt. In den neuen Bundesländern sind die Werte sogar noch älter: Sie stammen aus dem Jahr 1935.
Was verändert die Grundsteuerreform?
Die Grundsteuerreform 2025 soll die ungleiche Besteuerung von Immobilien beenden und stattdessen eine einheitliche Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer schaffen. Anstelle der veralteten Einheitswerte basiert die in Zukunft auf der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2022.
Da die Immobilienpreise sich seit 1935 bzw. 1965 teils drastisch verändert haben, ist die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer inzwischen weit vom aktuellen Wert der Immobilien entfernt. Für Eigentümer, die bislang von einem niedrigen Einheitswert profitiert haben, kann die Neuberechnung der Grundsteuer daher durchaus eine höhere Steuerlast zur Folge haben.
Das Ziel der Grundsteuerreform besteht aber nicht in einer Steuererhöhung. Um die höheren Bodenrichtwerte auszugleichen, wird mit der Einführung der neuen Steuer 2025 daher auch die Grundsteuermesszahl gesenkt – denn die bestimmt, welcher Anteil des Einheitswerts überhaupt versteuert werden muss. Im Schnitt bleibt die Grundsteuer also ungefähr gleich, wird sich aber anders verteilen. Idealerweise: Fairer als vorher.
Wie geht es jetzt weiter?
Ab Ende März 2022 werden Grundstückseigentümer dazu aufgefordert, beim zuständigen Finanzamt eine sogenannte „Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte“ – quasi eine spezielle Steuererklärung für ihre Immobilien – einzureichen. Sie dient dazu, den Wert der Grundstücke für die Neuberechnung zu ermitteln.
Das passende Formular dafür soll zwar erst ab dem 1. Juli 2022 auf der Steuerplattform ELSTER zur Verfügung stehen, aber Vorbereitung lohnt sich: Nach aktuellem Stand der Planung soll die Abgabefrist nämlich schon am 31. Oktober 2022 enden. Je früher Du das Thema also mit Deinem Steuerberater ansprichst, desto schneller bist Du in Sachen Grundsteuerreform auf der sicheren Seite.
