Reutlinger General-Anzeiger
Baurisiko
Im Baugrund können Grundwasser, Felsen oder Findlinge für Probleme und zusätzlichen Aufwand sorgen. Ein geologisches Gutachten schützt vor teuren Überraschungen! Foto: markus baumeler/pixabay.com

Bauen

Versteckte Risiken im Bauvertrag!

Oft zahlen Bauherren wegen unklarer Vertragsdetails mehr, als sie am Anfang gedacht haben. Hier die wichtigsten Punkte, auf die Du achten solltest.

Ein Hausbau ist für viele das erste wirklich große Abenteuer. Und tatsächlich: Bis zum Einzug kann manches passieren, was Du so nicht erwartet hättest. Klaus Kellhammer zeigt Dir typische Probleme auf, die sich beim Bauen mit einem Bauträger ergeben können. Er ist Bausachverständiger vom Verband Privater Bauherren e.V. in Tübingen und sagt: “Sehr wichtig ist es, den Vertrag mit Deinem Projektpartner vor dem Unterzeichnen genau unter die Lupe zu nehmen”. Denn Dein Baurisiko ist oft nicht durch Deinen Vertrag abgesichert.
Hier die zentralen Risikothemen:

Baurisiko 1: Gründungsverhältnisse

Die Gründungsverhältnisse sind, grob gesagt, die Eigenschaften Deines Baugrundstücks. „Im Allgemeinen gehen Bauträger in Ihren Baubeschreibungen von normalen Gründungsverhältnissen aus“, erklärt Klaus Kellhammer.

Aber „normal“, also problemlos, sei beileibe nicht jedes Grundstück. Hanglage, Grundwasser, schwieriger Untergrund – all diese Eigenschaften führen dazu, dass bei Deinem Bauvorhaben Mehrkosten entstehen. Nimm beispielsweise an, Dein Bauland liegt in einer Aue. Dann kann es sein, dass Dein Keller mit einer sogenanntenweißen Wanne – also mit wasserdichtem Beton  – ausgestattet werden muss. Oder Dein Grundstück liegt in einer Erdbebenzone, was im Raum Neckar-Alb häufig vorkommt. Dann musst Du mit Mehraufwand beim Rohbau für eine größere Steifigkeit rechnen. Vielleicht ist der Boden auch felsig, womit der Kelleraushub zur echten Mammutaufgabe wird. „Da können schnell Extra-Kosten von 30.000 bis 40.000 Euro entstehen“, warnt Baufachmann Kellhammer.

Wie vermeide ich Mehrkosten?

Leider stehen solche Risiken oft nicht im Bauvertrag mit Deinem Träger. Das heißt, Du nimmst in Kauf, dass Du am Ende auf den Mehrkosten sitzen bleibst. Eine Absicherung gegen solche Überraschungen bietet das sogenannte Gründungsgutachten. Das ist ein Gutachten, das ein Geologe von Deinem Bauland macht. Er stellt fest, ob Wasser im Boden steht, ob Felsen oder zu weicher Untergrund das Bauen erschweren. Dieses Gutachten solltest Du machen lassen, bevor Du einen Bauträger beauftragst und dann bei der Kaufverhandlung unbedingt miteinbringen.

Baurisiko 2: Problemzone Keller

„Eigentlich sind heute warme Keller der Standard“, betont Baufachmann Kellhammer. Aber immer wieder gebe es auch Bauträger, die unter „warm“ nur eine gedämmte Kellerdecke verstünden. Die Wände und der Boden blieben in der Baubeschreibung außen vor, so dass der Kunde am Ende gar keinen warmen, sondern einen kühlen Keller bekomme. „Bei manchen Firmen werden 80 Prozent der Keller nicht richtig gedämmt“, so Kellhammer. Die Folgen für Dich als Bauherr: Du hast zwar einen warmen Fußboden, aber über die Kellertreppe dringt Kühle nach oben. Außerdem sammelt sich Feuchtigkeit in den Kellerräumen. Wäsche waschen und aufhängen ist also nicht ratsam. „Dabei wäre dieses Problem  so einfach zu vermeiden“, betont Kellhammer. „Mit einer Investition von 6.000 bis 7.000 Euro können Bauherren ihren Keller dämmen lassen. Aber das unterschlagen manche Bauträger leider bei der Beratung.“ Sein Tipp: Wenn Du eine Kellerdämmung wünschst, dann gleich im Vertrag vereinbaren!

Baurisiko 3: Nebenkosten-Falle

Dein Bauträger wirbt mit unglaublich niedrigen Baukosten? Dann solltest Du dringend auf die Nebenkosten achten. Seriöse Bauträger integrieren einen großen Teil der Kosten in ihr Angebot und schätzen Dir die restlichen Nebenkosten ab. Folglich fordere immer diese Liste gleichzeitig zum Angebot.

Baurisiko
Klaus Kellhammer, Sachverständiger des Verbandes Privater Bauherren. Foto: privat

Was sollte die Nebenkostenaufstellung enthalten?  

Zunächst die Erdarbeiten, falls sie nicht im Angebot enthalten sind. Allein für den Aushub Deines Kellerbereichs musst Du mindestens 10.000 bis 20.000 Euro einrechnen.

Zu den Nebenkosten zählen  unter anderem auch die Gebühren für die Baugenehmigung und den Prüfstatiker, die Anschlusskosten für Strom, Gas, Wasser und Telekom. Eventuell kommen noch der Kontrollschacht und der Straßenanschluss der Abwasserleitung und weitere Posten dazu. So können diese Kosten schnell auf 30.000 bis 40.000 Euro anwachsen.

Mit bedenken solltest Du auch die Versicherungen. Standardgemäß wirst Du eine Elementarschadenversicherung abschließen. Denn sie hilft Dir bei Schäden durch Feuer, Wasser oder Sturm.  Kellhammer: “Unter Umständen kommen noch eine Bauherrenhaftpflicht und eine Bauleistungsversicherung dazu. All diese Kosten solltest Du vor Vertragsabschluss kennen!”

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