Reutlinger General-Anzeiger
Pfullingen
Beispiel für die Integration sozial geförderter Wohnungen: Das von der Pfullinger Baugenossenschaft erstellte Thomas Areal. Foto: all

Bauen

Mehr Raum für bezahlbare Mieten

Hast Du das Gefühl, Mietwohnungen sind zu teuer? In Pfullingen versucht die Stadtplanung, den Markt zugunsten günstigerer Mieten zu lenken.

Wohnungsnot, überteuerte Mieten und Betongold – die Gemenge-Lage auf dem Wohnungsmarkt ist angespannt. Insbesondere Leute mit geringem bis mittlerem Einkommen haben oft das Nachsehen. Um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, entwickeln Städte und Gemeinden regulative Instrumente für Bauträger: Ein Teil der erstellten Wohneinheiten muss den Vorgaben des sozialen Wohnungsbaus entsprechen. Aber wie gut funktioniert das? Und welche Ideen hat eine Stadt wie Pfullingen noch in Petto? Das erläutern Chefstadtplaner Meinrad Riedlinger und sein Mitarbeiter Jan Grube. Ihr Credo: „Wir wollen vorrangig Wohnungssuchende ansprechen, die sich auf dem normalen Markt schwertun“.

Pfullingen
Pfullingens Chefstadtplaner Meinrad Riedlinger und sein Mitarbeiter Jan Grube wollen, wo möglich, kommunale Einflussmöglichkeiten für den sozialen Wohnungsbau nutzen. Foto: all

Wie sieht der Bevölkerungszuwachs in Pfullingen aus?

Meinrad Riedlinger: „Maßvolles Wachstum ist unsere klare Priorität: Bis 2035 soll die Bevölkerung um maximal sechs Prozent auf 19.800 Einwohner zunehmen. Diese moderate Entwicklung ist im Integrierten Stadtentwicklungskonzept (ISEK) festgehalten. In dem Punkt sind wir anders orientiert als Großstädte, die sich mit möglichst schnellem und großem Wachstum positionieren wollen.

Wie will Pfullingen mehr Angebote schaffen?

Jan Grube: Eine zentrale Maßnahme ist die Ermittlung von Baulücken. Das Geoinformationssystem (GIS) ist das Handwerkszeug, mit man ein Kataster der Baulücken, Brachflächen und Leerstände im Innenbereich erstellt und pflegt. Folglich wurden im Jahr 2009 rund 100 Baulücken ermittelt, wovon der überwiegende Teil bereits bebaut ist. Und nun sollen erneut alle Eigentümer solcher Grundstücke angeschrieben werden. Dabei wollen wir die Flächenpotenziale im Innern aktualisieren. Ideal wäre es, sie etwa im Rahmen einer Grundstücksbörse Bauinteressenten zugänglich machen. Zudem nutzt die Verwaltung ihr gesetzlich eingeräumtes Vorkaufsrecht, um innerstädtische Baulücken zu schließen.

Wo liegen die Prioritäten bei der Wohnraumentwicklung?

Meinrad Riedlinger: Grundsätzlich unterstützen wir das Bauen in die Höhe, um innerstädtische Lücken möglichst effizient zu nutzen. Was wir allerdings nicht wollen, ist die ungesteuerte Nachverdichtung. Ich setze ein großes Fragezeichen hinter Wohnbauprojekte, bei denen nur auf Wohneinheiten-Menge hin produziert wird. Unser Ziel ist dagegen ein unserer Infrastruktur angepasstes Wachstum. Als nächstes fragen wir uns: Welche Nutzer wollen wir ansprechen? Dies sind vor allem Menschen, die sich auf dem normalen Wohnungsmarkt schwertun. Im Fokus stehen  insbesondere junge Familien, Senioren und Alleinerziehende.

Jan Grube: Zurzeit muss man bei einer 60 bis 80 Quadratmeter großen Wohnung mit einer Miete von über 1.000 Euro rechnen. Für viele ist das nicht tragbar. Deshalb setzen wir, wo möglich, darauf geförderten Wohnraum zu schaffen. Zumal dieser rund ein Drittel unter der örtlichen Vergleichsmiete liegt.

Pfullingen
Hunderte zusätzlicher Wohnungen sind im Arbach Quartier im Pfullinger Norden geplant. Foto: Stadt Pfullingen

Wie nutzt Pfullingen seine Steuerungsmöglichkeiten?

Meinrad Riedlinger: Wo es möglich ist, sollen bei neuen Quartieren mindestens 25 Prozent des Bauprojekts unter den Vorgaben des sozialen Wohnungsbaus realisiert werden. Dieses Ziel können wir allerdings nicht immer durchsetzen. Der Begriff „Betongold“ steht für gezielte Geldanlagen in Immobilien. Denn diese Investments gelten als sicher und versprechen vor allem eine hohe Rendite. Aus diesem Grund werden derzeit fast nur noch teure Miet- und Eigentumswohnungen gebaut. So hat der normale Bürger gar keine Chance, eine angemessene, bezahlbare Wohnung zu finden. Bei größeren Bauprojekten, die eine Änderung des Planungsrechtes erfordern, kann die Stadt jedoch ihre Auflagen durchsetzen. Dieses Pfullinger Modell wurde seit 2018 bei vier größeren Bauprojekten angewendet. Dadurch können insgesamt 69 Wohneinheiten am Immobilienmarkt als preisgünstiger Wohnraum angeboten werden.

Wo wird das Pfullinger Modell aktuell angewendet?

Meinrad Riedlinger: Im geplanten Arbach Quartier. Hier wird ein Teil – der Bereich Arbach Nord – über einen regionalen Bauträger realisiert. Dieser wird 25 Prozent der entstehenden Wohneinheiten als bezahlbaren Wohnraum bauen. Im Bereich Arbach Süd ist die Stadt Pfullingen nahezu alleiniger Grundstückseigner. Somit kann sie ihre Prioritäten für bezahlbaren Wohnraum leichter umsetzen. Das Arbach Quartier ist seit vielen Jahren das größte stadtplanerische Vorhaben Pfullingens und soll in vielerlei Hinsicht ein Vorzeigeprojekt werden.

Gibt es weitere Einflussmöglichkeiten auf Bauprojekte?

Jan Grube: Eines unserer wirksamen Planungsinstrumente ist die Konzeptvergabe. Pfullingen vergibt kommunale Grundstücke nicht an den Meistbietenden. Sondern an den- oder diejenigen, die das beste Nutzungskonzept vorlegen. Hier spielen Kriterien wie bezahlbarer Wohnraum und Nachhaltigkeit eine herausragende Rolle. Ein aktuelles Beispiel ist das innerstädtische Quartier „Markt- /Kurze Straße“. Hier wollen wir mindestens 30 Prozent bezahlbaren Wohnraum schaffen.

Meinrad Riedlinger: Wir setzen bei diesem Vorhaben einen Fokus auf kleine Grundrisse von 40 bis 50 Quadratmetern. Damit können wir Nutzergruppen wie Alleinerziehende oder Senioren ansprechen. Außerdem sollen die Wohneinheiten barrierefrei sein. Weiterhin ist die Konzeptvergabe für das ehemalige Bröcker-Areal (Jakob-Staiger-Weg) angedacht. Genauso wie für die Grünfläche beim Friedhof in der Achalmstraße. Dort kann man sich gut eine Reihe kompakter Stadthäuser („weiterentwickelte Reihenhäuser“) für junge Familien vorstellen.

Pfullingen
Nachverdichtung durch integrative Konzepte: Das Pfullinger Thomas Areal bietet Raum für Wohnungen und Einzelhandel. Foto: all

Wie offen sind Sie für neue Ideen zur Nachverdichtung?

Meinrad Riedlinger: Um auf möglichst wenig Fläche möglichst viel Wohnraum zu schaffen, müssen künftig auch ganz neue Möglichkeiten in Betracht gezogen werden. Man muss mehr in die Höhe denken. In dem Sinne sind Aufstockungen beispielsweise bei Gewerbebauten denkbar. Oder – wie im Thomasareal geschehen – durch integrierte Konzepte für Wohnungsbau und Einzelhandel.

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