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Recht

Ein Dämpfer für die Preisspirale

Die Mietpreisbremse soll dafür sorgen, dass Wohnraum auch an begehrten Standorten bezahlbar bleibt. Aber was bedeutet das im Klartext – und welche Ausnahmen gibt’s?

Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

Auf dem Immobilienmarkt gilt ja eigentlich: Den Preis bestimmt die Nachfrage. Überall dort, wo es sich besonders schön wohnt, suchen besonders viele Interessenten nach komfortablen Häusern und Wohnungen. Und je heißer der Markt, desto schneller dreht sich die Preisspirale.

Das hat allerdings auch zur Folge, dass bezahlbarer Wohnraum nicht nur in den großen Metropolen und den umgebenden Speckgürteln rar geworden ist. Auch in kleineren Städten gestaltet sich die Suche nach einer günstigen Mietwohnung inzwischen oft als erstaunlich knifflig.

Die Mietpreisbremse wurde eingeführt, um diese Entwicklung zu verlangsamen. Solange der Immobilienmarkt besonders angespannt ist – und das bedeutet große Nachfrage bei geringem Angebot – dürfen Vermieter die Preise nicht beliebig anheben. Die Mietpreisbremse gibt vor, dass ein neu festgelegter Mietpreis höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter, die Mieter in den letzten sechs Jahren für eine vergleichbare Immobilie im selben Ort bezahlt haben. Wenn es für Deine Gemeinde einen Mietspiegel gibt, ist der einen Blick wert. Er enthält die aktuelle ortsübliche Vergleichsmiete für Deinen Wohnort und Immobilientyp.

Auch in vielen kleineren oder mittelgroßen Städten ist die Mietpreisbremse aktiv. In Baden-Württemberg gilt sie bis 2025 für insgesamt 89 Städte und Gemeinden. | Foto: IsaMarines/pixabay.com

Warum die Mietpreisbremse nicht immer greift

Liegt ein Mietpreis deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete, bedeutet das aber unbedingt, dass hier etwas nicht stimmt. Selbst an absoluten Miet-Hotspots gibt es zwei Ausnahmen von der Mietpreisbremse.

1. Die Wohneinheit ist neu

Neu gebaute Wohneinheiten sind auch in Gebieten mit angespanntem Immobilienmarkt grundsätzlich von der Mietpreisbremse ausgenommen. Dafür gibt’s auch einen guten Grund: Wo die Mietpreisbremse greift, muss dringend neuer Wohnraum geschaffen werden – und die Ausnahmeregelung macht Neubauprojekte, die für die Vermietung gedacht sind, attraktiver. Bei Erstvermietungen kann der Preis daher auch mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen

2. Die Wohneinheit ist frisch saniert

Eine ähnliche Regelung wie für Erstvermietungen gilt auch für Immobilien, die gerade frisch saniert wurden. Durch die Sanierung verbessert sich der Gebäudestandard und damit meistens auch die Energieeffizienz einer Immobilie deutlich. Weil das mit Blick auf Umwelt und Kima ein wichtiges Ziel ist, gibt’s auch dafür eine Ausnahmeregelung. Damit sich die Modernisierung für die Eigentümer rechnet, darf die Miete für umfassend sanierte Immobilien auch über die Grenze der Mietpreisbremse steigen. Das gilt aber nur für die erste Vermietung nach Abschluss der Sanierungsarbeiten.

Wo gilt die Mietpreisbremse derzeit?

Die Mietpreisbremse ist nicht als Dauerlösung gedacht, sondern als Schutzmechanismus, der nur bei Bedarf zum Einsatz kommt. Wenn sich der Immobilienmarkt vor Ort entspannt hat, wird sie wieder aufgehoben. Ob es so weit ist, prüfen die Bundesländer im Schnitt alle fünf Jahre. Da allerdings jede Landesregierung die Mietpreisbremse zu einem anderen Zeitpunkt eingeführt hat, gibt es dafür keinen einheitlichen Stichtag.

Aus diesem Grund informierst Du Dich am besten auf der offiziellen Website des jeweiligen Landesministeriums darüber, wie es mit den Mietpreisen an Deinem Wohnort aussieht. In Baden-Württemberg ist beispielsweise das Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen zuständig: Hier findest Du eine aktuelle Übersicht darüber, wo im Ländle derzeit die Mietpreisbremse gilt.

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