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Die WEG-Ausnahmeregeln: Was Wohnungseigentümer wissen sollten
Als im März 2020 der erste Lockdown begann, wurden viele zuvor ganz alltägliche Dinge sehr schnell sehr kompliziert. So auch die Verwaltung von Mehrfamilienhäusern – denn wenn die einzelnen Wohneinheiten unterschiedlichen Eigentümern gehören, braucht es eigentlich eine Eigentümerversammlung, um wichtige Beschlüsse zu fassen. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) schreibt daher vor, dass eine solche Versammlung mindestens einmal im Jahr stattfinden muss.
Während der Corona-Pandemie sind diese Eigentümerversammlungen aber nicht immer möglich. Mal wäre die Anzahl der Anwesenden zu hoch, mal einfach das gesundheitliche Risiko für die Teilnehmer zu groß. Um sicherzustellen, dass Eigentümergemeinschaften und die von ihnen bestellten Hausverwalter trotzdem handlungsfähig bleiben, wurde daher schon im März 2020 eine Ausnahmeregelung erlassen, die es ermöglicht, auf Versammlungen in Präsenz zu verzichten.
Eigentlich sollte diese Sonderregelung zwar nur bis Ende 2021 gelten, aber weil sich bislang kein sicheres Ende der Pandemie abzeichnet, wurden die Ausnahmen nun – wieder vorläufig – bis zum 31. August 2022 verlängert.
1. Der Verwalter kann einfach im Amt bleiben
Jede Eigentümergemeinschaft muss einen Verwalter bestimmen. Seine Aufgabe besteht einerseits darin, die Entscheidungen der Gemeinschaft umzusetzen, also beispielsweise Sanierungs- und Modernisierungsprojekte zu organisieren. Andererseits ist der Verwalter eines Mehrfamilienhauses aber auch die Person, der die Eigentümergemeinschaft ihre gemeinsamen Rücklagen und die Abrechnung der Nebenkosten anvertraut.
Nach §26 des WEG darf dieses Amt nie unbefristet vergeben werden. Wiederwahlen sind zwar möglich, aber spätestens alle fünf Jahre müssen die Wohnungseigentümer den Verwalter im Rahmen einer Eigentümerversammlung erneut bestimmen. Handelt es sich um eine frisch gegründete Eigentümergemeinschaft, ist der erste Turnus sogar noch kürzer: Der allererste Verwalter darf höchstens drei Jahre im Amt bleiben.
In der Corona-Pandemie gelten hier allerdings etwas andere Regeln. Die Fristen sind nämlich vorerst außer Kraft gesetzt. Das bedeutet, dass die Eigentümergemeinschaft einen Verwalter zwar weiterhin abberufen kann – aber wenn sie ihrem aktuellen Verwalter zufrieden ist, kann der auch einfach bis August 2022 im Amt bleiben.
2. Der Wirtschaftsplan darf weiterlaufen
Ein guter Überblick über alle Einnahmen und Ausgaben ist ein absolutes Muss für die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses – auch aus rechtlicher Sicht. Laut §28 des WEG braucht jede Eigentümergemeinschaft einen Wirtschaftsplan. Da dieser üblicherweise in der Eigentümerversammlung festgelegt wird, darf in der Corona-Pandemie aber der aktuelle Wirtschaftsplan weiterlaufen, bis ein neuer Plan verabschiedet wird.
Damit ist sichergestellt, dass alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft weiterhin dazu verpflichtet sind, über das Hausgeld den Betrieb des Gebäudes zu gewährleisten. Beim Hausgeld handelt es sich gewissermaßen um die Nebenkostenabrechnung für Wohnungseigentümer. Neben den Betriebskosten – beispielsweise für Wasser und Abfallentsorgung – werden davon u.a. auch Hausmeister- und Winterdienst sowie Strom- und Heizkosten für diejenigen Räume gedeckt, die alle Bewohner eines Hauses gemeinsam nutzen.
Da alle Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft das Recht haben, die Abrechnung für das vergangene Wirtschaftsjahr anzufechten, wird die Jahresabrechnung auf die nächste Eigentümerversammlung verschoben. Wer die Abrechnung für die Einkommensteuer braucht, kann sie aber natürlich trotzdem schon im Voraus verlangen.
