Reutlinger General-Anzeiger
Miete
Steigt die Miete, sollten Mieter überprüfen, ob die Kappungsgrenze beachtet wurde. Foto: harald07/stock.adobe.com

Recht

Erhöhung und Minderung der Miete: Was ist erlaubt?

Egal ob Mieter oder Vermieter – im Zweifelsfall brauchen beide juristischen Rat. Folgende Tipps helfen bei Mieterhöhungen und -minderungen.

1. So weit darf die Miete steigen

Eine Erhöhung der Miete ist für beide Seiten ein heikles Thema. Für den Mieter bringen sie unerwartete finanzielle Belastungen, für den Vermieter die Pflicht, strenge Regularien zu beachten.
Wichtigste Bezugsgröße ist die sogenannte Kappungsgrenze. Sie bestimmt, dass Mieten in einem Zeitraum von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent steigen dürfen. Seit Mai 2013 gilt allerdings in vielen Städten und Gemeinden eine verminderte Höchstgrenze von 15 Prozent. So auch in Reutlingen. Wichtig ist, dass der Vermieter eine stichhaltige Begründung für sein Vorhaben hat.

2. Der örtliche Mietspiegel zählt

Mit dem Mietspiegel können Haus-oder Wohnungseigentümer begründen, dass sie eine Erhöhung der Monatsmiete verlangen. Neu ist allerdings, dass sie nicht mehr wie bisher den Mietspiegel aus Nachbargemeinden heranziehen können. Konkret: Wer in Pfullingen eine Wohnung teurer vermieten will, kann nicht mehr den Reutlinger Mietspiegel als Bezugsgröße nutzen. Das Landgericht Tübingen hat entschieden, dass diese Vorgehensweise nicht mehr zulässig ist. Ausgenommen sind solche Fälle, wo die andere Gemeinde sehr ähnliche Verhältnisse hat: Größe der Gemeinden, Mietzinsentwicklung.

Infolge der eingeschränkten Anwendbarkeit des Mietspiegels sind auch kleinere Städte und Gemeinden zudem dazu übergegangen, eigene Mietspiegel zu erstellen. In der Umgebung von Reutlingen liegen in der Zwischenzeit Mietspiegel vor von folgenden weiteren Gemeinden: Pfullingen, Dettingen, Hülben und Wannweil.

3. Im Zweifel hilft der Sachverständige

Nun kann es auch vorkommen, dass der Vermieter findet, die Wohnung sei sehr viel hochwertiger als bisher veranschlagt. Deshalb, so seine Meinung, kann er auch mehr Miete verlangen. Allerdings: Der Mieter kann hier ganz anderer Meinung sein! Im Zweifelsfall hilft ein Gutachten eines  öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Um Zeit zu sparen, wenden sich manche aber an freiberufliche Kollegen – die ISO-zertifizierten Sachverständigen. Aber kann man deren Gutachten  überhaupt für ein Mieterhöhungsverlangen nutzen? Dazu gibt es nun aktuell Infos vom Bundesverband für Sachverständige und Gutachter, der ausführt, dass man von einer Gleichwertigkeit dieser Sachverständigen ausgehen kann. Zu diesem Ergebnis kommt auch die Mehrzahl der Gerichte im Rahmen einer europarechtskonformen Auslegung dieser Vorschrift des BGB.

4. Miete mindern: Wann geht das?

Im Prinzip ist klar: Wo ein Schaden ist, sollte es eine Entschädigung geben. Wenn also in der Mietwohnung größere Mängel vorherrschen, können Mieter ihr Recht auf Mietminderung geltend machen. Genauso gilt der Umkehrschluss: Ohne Schaden keine Entschädigung. Ist der Schaden beseitigt, gibt es auch keinen Grund mehr, die Miete selbst zu kürzen. Vorausgesetzt, dass man den Vermieter die Mängel überhaupt beheben lässt. Wenn ein Mieter die Reparaturen verweigert, hat er auch kein Recht, weiter die Miete zu mindern. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 10. April 2019 entschieden.

Quelle: Dr. R. in der Stroth/all

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