Reutlinger General-Anzeiger
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Wer kommt für Schäden auf?

Mieter und Eigentümer haben eines gemeinsam: Sie sind Geschäftspartner. Alles fein geregelt. Was aber, wenn man Probleme miteinander bekommt?

Fünf Wegweiser durch den Paragraphen-Dschungel

1. Mängel beheben

Sind in der Wohnung Schäden durch den Mieter entstanden? Dann hat der Vermieter nun bessere Möglichkeiten, diese zeitnah beseitigen zu lassen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem Urteil vom 28.Februar 2018  entschieden, dass der Vermieter von seinen Mietern den Aufwand zur Schadensbeseitigung ohne vorherige Fristsetzung fordern kann. Die frühere Rechtsprechung sah vor, dass der Vermieter seinen Mieter zunächst auffordern musste, innerhalb einer Frist den Schaden zu beseitigen. Dies ist nun anders: Nach der neuen Entscheidung des BGH kann der Vermieter nun frei wählen, ob er eine Nachbesserung oder Schadensersatz in Geld verlangt. Dem Mieter wird damit die Möglichkeit genommen, Mängel nach einer vorherigen Aufforderung seines Vermieters selbst oder durch einen Handwerker zu beseitigen.

2. Eigenbedarf für Zweit- und Ferienwohnung

Der Vermieter kann Anspruch auf Eigenbedarf geltend machen, auch wenn er seinen eigenen Lebensmittelpunkt nicht in der Wohnung gründen möchte. Damit bestätigt der BGH seine umstrittene Rechtsprechung. Mit Beschluss vom 21. August 2018 hat der BGH entschieden, dass Wohnungseigentümer ihren Mietern auch dann wegen Eigenbedarf kündigen können, wenn sie selbst oder ein Verwandter gar nicht dort einziehen wollen. Sie können ihren Mietern also auch dann kündigen, wenn sie aus der Wohnung eine Zweit- oder Ferienwohnung machen wollen.

3. Sozialbindung sollte im Kaufvertrag stehen

Verkäufer müssen den Käufer auf die Sozialbindung der Wohnung hinweisen. Damit hat der BGH mit seinem Urteil vom 14. September 2018 seine bisherige Rechtsprechung bestätigt. Eine Sozialbindung liegt vor, wenn die Wohnung juristisch als Sozialwohnung ausgewiesen ist. Entsprechend kann sie nur an Personen mit Wohnberechtigungsschein vermietet werden. Die Sozialbindung gilt aus der Perspektive des Käufers als Mangel, genauer bezeichnet als Rechtsmangel. Sie sollte auf jeden Fall in dem notariellen Kaufvertrag Erwähnung finden.

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4. Kein Ersatz für irrtümlich selbst erneuerte Fenster

Wenn man Wohnungseigentum repariert, die einer Eigentümergemeinschaft gehören, sollte man dies vorher gut absprechen. Der BGH hat am 14. Juni 2019 dazu eine interessante Entscheidung gefällt: In dem zugrundeliegenden Fall ging der Wohnungseigentümer irrtümlich davon aus, dass er für die Erneuerung seiner Fenster selbst verantwortlich sei. Das traf jedoch nicht zu, da sie Teil des  Gemeinschaftseigentum waren. Er war daher nicht berechtigt, Ersatzansprüche zu stellen.

5. Wohnungseigentum: An Touristen vermieten?

Bei Wohnungseigentümern gibt es mitunter Streit zwischen denjenigen, die ihre Wohnung selbst bewohnen und denjenigen, die ihre Wohnung vermieten, insbesondere wenn dies an Touristen über entsprechende Plattformen (Airbnb) geschieht. Der BGH hat mit seinem Urteil vom 12.April 2019 entschieden, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft das kurzzeitige Vermieten nicht per Mehrheitsbeschluss verbieten kann. Die Begründung: Es gehöre zum Recht eines jeden Wohnungseigentümers  mit seiner Wohnung “nach Belieben” zu verfahren. Ein Vermietungsgebot wäre nur rechtmäßig, wenn alle Eigentümer zustimmten.

Quelle: Dr. R. in der Stroth/all

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