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Wozu dient ein Bebauungsplan?
Der Bebauungsplan wird oft auch als „B-Plan“ bezeichnet und zählt zu den Dokumenten, die Du vor Beginn eines Neubauprojekts oder vor Start einer umfassenden Sanierung in aller Ruhe durchgehen solltest. Er regelt nämlich, was in welchem Baugebiet gebaut werden darf.
Im Bebauungsplan hält die Gemeinde beispielsweise fest, was Wohn- und was Gewerbegebiet werden soll, wo Parkplätze hinkommen und welche Grundstücke für Grünflächen, Kinderspielplätze oder öffentliche Einrichtungen freigehalten werden. Das ist für Neubauprojekte besonders wichtig, weil Du so besser abschätzen kannst, ob Du Dich in dieser Nachbarschaft wohlfühlen wirst.
Gleichzeitig dient der Bebauungsplan dazu, sogenannten „baulichen Wildwuchs“ zu verhindern. Das bedeutet, dass nicht jeder nach Lust und Laune bauen darf, weil das fertige Baugebiet am Ende auch einen runden Gesamteindruck erwecken soll. Damit das funktioniert, braucht es Richtlinien für die Gestaltung der Immobilien – und die hält die Gemeinde im Bebauungsplan fest.
Wie ist ein Bebauungsplan aufgebaut?
Ein typischer Bebauungsplan besteht aus zwei Teilen:
- Die Planzeichnung verschafft Dir einen Überblick darüber, wie das Gebiet ungefähr aussieht. Hier sind die Grundstücke, Straßen, Wege und Grünflächen eingezeichnet.
- Der erklärende Textteil liefert Dir die Details zur Gestaltung der Häuser und Außenflächen.
Weil sich der Bebauungsplan je nach Baugebiet auf ganz unterschiedliche Aspekte konzentriert, lohnt es sich, den Textteil des B-Plans besonders genau in Augenschein zu nehmen. Neben der Bauweise, der Dachform und der für ein Wohnhaus zulässigen Zahl an Stockwerken können sich darin auch echt kleinteilige Angaben verstecken. Manche Bebauungspläne erlauben zum Beispiel nicht jede Dachziegelfarbe, während andere zwar Flachdächer erlauben, bei deren Ausbau zu Dachterrasse oder Dachgarten dann aber die Reißleine ziehen.
Was, wenn es keinen Bebauungsplan gibt?
Nicht für jedes Baugebiet gibt es einen Bebauungsplan. Alte Ortskerne und Nachbarschaften, die schon vor vielen Jahren entstanden sind, haben meistens keinen. Das bedeutet aber auch nicht, dass hier jeder bauen kann, wie er will: Wenn es keinen B-Plan gibt, gilt die Regel, dass sich jedes Haus an der benachbarten Bebauung orientieren muss.
Anstatt einen Rahmen vorzugeben, in den das Baugebiet hineinwachsen kann, dient der Bebauungsplan in solchen Gebieten dazu, das charakteristische Ortsbild zu bewahren. Wie stark eine Abweichung vom bestehenden Look der Nachbarschaft sein darf, muss daher die zuständige Baubehörde für jeden Fall neu entscheiden.
Wo finde ich den Bebauungsplan?
Für die Erstellung und Aktualisierung von Bebauungsplänen ist immer das örtliche Bauamt zuständig. Dort kannst Du jederzeit Einsicht in den Bebauungsplan für Dein Baugebiet bekommen – kostenlos und ohne irgendwelche Bedingungen. Das ist auch gut so. Um Dich für einen Bauplatz oder eine Bestandsimmobilie zu entscheiden, brauchst Du schließlich einen guten Überblick über Deine Gestaltungsmöglichkeiten.
Bevor Du einen Termin beim Bauamt vereinbarst, solltest Du aber immer erst einen Blick auf die Website Deiner Gemeinde werfen: Die meisten Bebauungspläne stehen inzwischen online zum Download zur Verfügung.
